Согласно статистическим данным, опубликованным национальным бюро России, на одного жителя нашей страны приходится в среднем 22,6 квадратных метра жилья. Как видим, статистика — весьма интересная наука, ведь, казалось бы, такие данные свидетельствуют о том, что каждый россиянин обеспечен нормальной жилой площадью. Ничего подобного! Согласно все тем же статистическим данным порядка 10% российских семей стоят в очереди на получение квартиры или участие в государственной программе «Доступное жилье», а 60% нуждаются в улучшении жилищных условий.

Jacek Yerka. Back to Home

Впрочем, россиянам вовсе не требуется оглашение статистических данных, чтобы единодушно заявить — квартирный вопрос в нашей стране является одним из самых болезненных и острых. Своя собственная квартира остается мечтой для очень многих молодых семей, вынужденных или обращаться в банки за получением ипотечного кредита или же снимать квартиру.

Официальные данные сообщают, что только около 3% семей снимают жилье у физических лиц. Конечно, на самом деле этот процент гораздо выше, так как далеко не всегда участники сделки оформляют договор аренды официально. В то же время, как отмечают ведущие банки России, в 2011 году в два раза увеличилось количество заключенных договоров по приобретению жилья на условиях ипотечного кредита. Статистика гласит, что порядка 19,8% семей, нуждающихся в новой жилой площади, в прошедшем году приобрели квартиры или частные дома по ипотеке. И число семей, решающих свои жилищные проблемы путем оформления ипотечного кредита, растет с каждым годом — в 2015 году, по мнению специалистов, их количество возрастет до 30%.

Можно уверенно сказать, что аренда жилья и ипотека остаются основными вариантами решения «квартирного вопроса», это достаточно сложный выбор, требующий точных расчетов и основательного подхода. Попробуем разобраться, в каких же случаях выгоднее взять ипотечный кредит и арендовать жилье.

Аренда: достоинства, преимущества и риски

Итак, аренда жилья — это сделка с недвижимостью, в которой участвуют две стороны — владелец квартиры и съемщик. Арендодатель, по каким-либо причинам не проживающий в своей квартире в настоящее время, решает заработать или как минимум компенсировать затраты на оплату коммунальных услуг и предоставляет свое жилье арендатору на определенных условиях, главными из которых остаются своевременная оплата и бережное отношение к полученному в аренду имуществу.

Безусловно, стоимость аренды однокомнатной квартиры в разных городах России весьма отличается. Так, если в Москве за съемную «однушку» арендаторам придется выплачивать в среднем 31 тысячу рублей (данные «РосРиэлт недвижимость» на апрель 2012 года), в Сочи — 25 тысяч рублей, то в Санкт-Петербурге — 17 тысяч, Саратове — 11 тысяч, Омске — 10 тысяч и в Чебоксарах всего 7 тысяч рублей.

Российский опыт показывает, что выгоднее всего арендовать квартиру без мебели и бытовой техники (конечно, в таком случае возникают проблемы при переезде, однако стоимость «пустой» квартиры на порядок ниже). Самые выгодные предложения съемщики обычно находят вовсе не через риэлторские агентства (требующие к тому же оплату за свои услуги), а через знакомых, да и сами арендодатели предпочитают доверять свою собственность знакомым или по рекомендации кого-то из близких.

Оптимальными вариантами аренды можно назвать случаи, когда покупатель квартиры в новостройке предоставляет ее на длительный срок. Такие случаи далеко не редкость, возможно новый владелец просто решил таким образом выгодно вложить появившиеся свободные средства и сразу планировал сдавать квартиру или же изменились его семейные обстоятельства. Не столь важно, что стало тому причиной — неожиданное наследство, несостоявшаяся свадьба или переезд в другой город, однако свободная квартира не должна пустовать, решает собственник и начинает поиски арендаторов. В небольших городах такие квартиры не редкость отыскать и вовсе по «смешной» арендной плате, чуть превышающей коммунальные платежи. Такой вид аренды оказывается в итоге выгоден и самим съемщикам и арендатору, который уверен, что его жилье в надежных руках.

И все же, даже если съемщики арендуют квартиру у знакомых, которые не ограничивают свободу их действий, повышают плату только в случае роста коммунальных взносов, а срок аренды весьма отдален — «пока дети не подрастут и им жилье не понадобится», съемная квартира остается чужой и проведение, например, капитального ремонта приходится согласовывать с владельцем.

Значительно больше проблем возникает, если стороны сделки — арендодатель и съемщик ранее не были знакомы, а владелец жилья пытается контролировать каждый шаг временного жильца, запрещает, например, заводить домашних животных и так далее. Кроме того, если не был заключен официальный договор аренды, в котором указана точно оговоренная сумма арендной платы, то съемщиков в любой момент может ожидать весьма неприятный сюрприз — повышение ежемесячных платежей. Да и «попросить» из съемной квартиры владельцы также могут в любое время (хотя официально принято давать арендатору на поиски нового жилья не менее месяца).

Ипотека: достоинства, преимущества и риски

Как отмечают специалисты, рынок ипотечного кредитования в нашей стране весьма молод и пока не насчитывает и двадцати лет, так что еще только развивается и совершенствуется. Результаты, как говорится, уже «налицо» — количество сделок по покупке квартир на условиях ипотечного кредита за эти годы выросло в десятки раз, а ставки по банковским кредитам неуклонно (хотя и достаточно медленно) снижаются.

На сегодняшний день средняя ставка по ипотеке в России составляет 11,8-12,2%. Стоимость квадратных метров по стране сильно отличается в зависимости от города и вполне созвучна с ситуацией на рынке аренды жилья. Так, в Москве за 1 метр квадратный жилой недвижимости в среднем придется заплатить около 160 тысяч рублей, в Сочи — 100 тысяч, в Санкт-Петербурге — 85 тысяч, в Московской области — 70 тысяч, в Уфе — 53 тысячи, а в Саратове — всего 32 тысячи рублей.

Чтобы сравнить ипотечные выплаты с платежами по аренде квартиры, можно воспользоваться он-лайн калькулятором (сейчас подобные есть практически на каждом сайте крупного банка) или же самостоятельно произвести нехитрые расчеты.

Например, возьмем небольшую, однокомнатную квартиру в Москве площадью 40 квадратных метров — 160 тысяч рублей*40 = 6,4 миллиона рублей. Возьмем среднюю на сегодняшний день ставку банка — 12% годовых, представим, что мы берем кредит на выгодных условиях — сроком на 20 лет, да еще и без первоначального взноса и получим ежемесячный платеж в размере 70 469 рублей (равными выплатами). В случае дифференциальных выплат сумма ежемесячных платежей «стартует» с 90 666 рублей и к концу 20-го года ипотечного кредитования уменьшается до 26 933 рублей в месяц.

С учетом средней арендной платы по Москве (напомним — 31 тысяч рублей), арендовать «однушку» в столице сейчас однозначно намного выгоднее, чем покупать в кредит.

В Саратове, самом недорогом из предложенных для примера российских городов, картина будет, естественно, несколько иной. За ту же однокомнатную квартиру площадью 40 «квадратов» здесь придется отдать всего 40*32 тысячи рублей = 1,28 миллионов рублей. Возьмем те же, довольно щадящие условия ипотечного кредита — срок на 20 лет, нет первоначального взноса, а ставка банка составляет 12%, и получаем ежемесячный платеж в размере 14 093 рублей. Однако и арендная плата в Саратове, как мы помним — всего 11 тысяч рублей, так что и здесь ипотека не стала более выгодным в экономическом плане решением.

То есть, чтобы конкурировать с арендой жилья на равных ипотека должна предоставляться как минимум на 30 лет, а банковские ставки по процентам на кредитные средства должны быть не выше 5% годовых (что, кстати, и обещал не так давно Владимир Путин). Только тогда ежемесячные платежи по ипотеке за «однушку» в Саратове снизятся до 6 871 рублей, а в Москве — до 34 356 рублей, то есть смогут конкурировать с арендными взносами.

И в любом случае по ипотеке за 20-30-ти летний срок кредитования набегает довольно солидная сумма переплаты, которая может достигать 50, а то и 100% от стоимости самой квартиры.

Однако это все — просто цифры, приобретение квартиры в ипотеку в целом более долгосрочный проект, чем аренда жилья — представить себе договор аренды квартиры или дома, рассчитанные на срок хотя бы 10-15 лет довольно сложно. К тому же, ставки по ипотечным кредитам устанавливают лишь однажды — во время заключения договора и являются чаще всего фиксированными, так что неприятные сюрпризы в виде неожиданного и ничем не обоснованного повышения ежемесячного взноса покупателям не грозят. И, конечно, с банком нет необходимости согласовывать все этапы осуществления ремонтных работ, отчитываться о появившейся в семье собаке и так далее.

Кроме того, известно, что стоимость жилья в нашей стране неуклонно повышается, что выгодно для покупателей, взявших ипотечный кредит, и может стать проблемой для съемщиков.

Заключение

Аренда
Плюсы	Минусы
Более низкие ежемесячные взносы	Платежи по аренде жилья могут изменяться в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, повышения коммунальных взносов за свет, воду, газ и квартплату и просто по желанию собственника
Широкий выбор предложений: в разных районах города, вторичный, первичный рынок недвижимости, с мебелью, ремонтом и без	Строгий контроль над временными жильцами: запреты на домашних животных, перепланировку, согласование всех ремонтных работ и так далее
Возможность выбора не только места расположения квартиры, но и соседей	Угроза остаться без жилья в силу изменившихся у собственника обстоятельств и вынужденная необходимость буквально в течение месяца найти подходящее новое жилье
Есть шанс в случае возникновения финансовых трудностей просто договориться с владельцем жилья и попросить об отсрочке	Необоснованные требования владельца жилья относительно замены труб, коммуникаций или же мебели, которую якобы оцарапали или повредили съемщики
Нет переплаты в виде процентов, пени и штрафов. Единственное, что грозит съемщику, задержавшему платеж - «разборки» с собственником жилья	Опасность столкнуться с мошенниками, например, оказаться субарендатором, стать жертвой недобросовестного собственника, требующего плату за несуществующую протечку и так далее
	Нет возможности прописаться в съемной квартире, возникает необходимость в регистрации в другом месте, например, у родственников

Ипотека
Плюсы	Минусы
Квартира сразу становится собственностью нового владельца, он может прописаться здесь сам и зарегистрировать членов своей семьи	Ежемесячные платежи могут в два-три раза превышать взносы за аренду квартиры
Нет необходимости согласовывать свои действия, связанные с обустройством квартиры	Если в случае аренды жилья можно договориться с владельцем о разделении стоимости ремонта и обустройства квартиры на равных долях или вычета затрат из арендной платы, то ремонт в квартире, купленной по ипотеке становится личной проблемой нового владельца
Четко фиксированные ежемесячные платежи, не зависящие от изменений на рынке недвижимости	Наличие переплаты, связанной с выплатой банковских процентов. Может достигать и даже превышать стоимость самой квартиры
Возможность выбрать один из видов выплат: равными долями, когда ежемесячные платежи не изменяются в течение всего срока ипотеки, дифференциальные - первоначально платежи выше, однако постепенно снижаются к окончанию срока кредита	Наличие пеней и штрафов в случае несвоевременного внесения ежемесячных платежей. Банковские учреждения строго следят за точностью внесения платежей, и если заемщик не выплачивал взносы два-три месяца подряд и не попытался объяснить банку, с чем связана такая задержка, существует вероятность выселения из новой квартиры
Возможность выбора из нескольких предложений различных банков - можно рассмотреть несколько вариантов с разными размерами первоначального взноса и ставкой процентов	Наличие первоначального взноса в размере от 10 до 50%, что зачастую становится главным препятствием для покупателей, так как сумма может быть совсем немаленькой и ее еще нужно где-то найти или накопить
Возможность погасить кредит досрочно, что снизит размеры переплаты по банковским кредитам	Дополнительные требования банков и связанные с ними расходы, например, необходимость застраховать приобретаемое недвижимое имущество или собственную жизнь и здоровье
Со временем приобретенная по ипотеке квартира поднимается в цене, а инфляция уменьшает зафиксированные ставки по банковским процентам

Такое сравнение наглядно показывает, что и аренда квартиры и ипотека имеют свои достоинства и недостатки, так что сказать точно — все, только съемное жилье, ну ее эту ипотеку, никак нельзя и наоборот.

Думается, оба варианта решения квартирного вопроса имеют право на существование и обеспечивают свою целевую аудиторию. Понятно, что снимают квартиры чаще легкие на подъем люди — студенты, граждане, приехавшие в чужой город на заработки, молодые люди, только начавшие жить вместе и еще не обзаведшиеся детьми и так далее. А вот для уже давно семейных пар, обремененных детишками и накопившимся за годы проживания имуществом «скитаться» по съемным квартирам — практически неприемлемый вариант, буквально, крайний случай (хотя — живут так люди годами и десятилетиями, дети меняют школы в случае переезда, вырастают и обзаводятся «своим», обычно тоже съемным жильем).

Главное препятствие для того, чтобы ипотечные кредиты смогли стать более выгодным вариантом, чем аренда жилья — высокие ставки по кредитам, наличие первоначального взноса и небольшие сроки кредитования. Если тенденция снижения ставок по кредитам в нашей стране сохранится, наконец-то начнет действовать программа предоставления молодым семья льготных ипотечных кредитов, то у ипотеки появится шанс стать более распространенным явлением в российских городах, чем аренда жилья. Пока аренда явно остается лидером.

Делая выбор между арендой квартиры и оформлением ипотечного кредита, стоит помнить о том, что нестабильность экономики, участившиеся экономические кризисы, вероятность потерять высокооплачиваемую работу и другие непредвиденные обстоятельства делают рассчитанную на длительный срок ипотеку довольно рискованной сделкой с банком. Так что, своя квартира — это конечно, очень здорово и приятно, однако надо быть твердо уверенным в надежности своего источника доходов, чтобы не оказаться без такого желанного собственного жилья.

Анна Седых, рмнт.ру

Для арендаторов с ограниченным бюджетом, которые не могут позволить себе снять квартиру, агентство недвижимости, может предложить экономичный вариант: снять комнату. Но здесь есть выбор в примерно одинаковой ценовой категории: жить в коммунальной квартире или снять комнату в квартире с хозяевами. Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов.

Преимущества проживания в коммунальной квартире

Если у вас нет возможности снять квартиру, то первый вариант, который рассматривают арендаторы - это коммуналка. Нужно отметить, что по сравнению с арендой комнаты в квартире с хозяевами, при съеме коммуналки у квартиросъемщика есть больший уровень свободы. Вы можете приходить домой в любое время, приглашать приятелей, привести друга или подругу, которые при необходимости могут даже пожить с вами или остаться на ночь. Проживание с хозяевами подразумевает, что каждый шаг придется согласовывать с владельцами. Конечно, иногда встречаются хозяева, которые не видят никакой проблемы ни в том, чтобы арендатор привел гостей, ни в его поздних возвращениях домой и прочее, но чаще всего всё это поле для конфликтов.

Комната с хозяевами предлагается обычно в двух случаях: если в двух или трехкомнатной квартире живет пожилой человек и принимает решение: сдать комнату, для прибавки к пенсии, всё равно мне столько пустых комнат ни к чему. Другой случай - если владельцы испытывают финансовые сложности с деньгами, и чтобы исправить положение решают подселить квартиранта. И в первом, и во втором случае, владельцы очень часто подсознательно считают, что у них в квартире живет чужой человек, который должен принимать все их правила. Часто владельцы жилья категорически против того, чтобы, квартирант, ставил замок в снимаемой комнате. Порой у хозяев лежат какие-то свои вещи в комнате, которую они сдают; они могут регулярно заходить без спроса в комнату, чтобы, например, взять свои вещи из шкафа. Разумеется, у многих людей, которые платят за аренду деньги, такая позиция вызывает раздражение и психологический дискомфорт.

Если вы решили снять комнату в коммуналке, то ваша комната - это ваша комната. Никто в нее не заходит, на двери есть замок, а общие только кухня и санузел. То есть уровень свободы примерно тот же, что и в случае, если вы живете в отдельной квартире.

Преимущества проживания в квартире с хозяевами

Как свидетельствует статистика агентств недвижимости, чтобы снять комнату в коммуналке нужно заплатить в среднем несколько больше, чем при аренде комнаты в квартире с хозяевами. Если же вы готовы проживать с хозяевами, то можно немного сэкономить.

Еще один плюс - количество соседей. Аренда квартир в коммуналке часто отпугивает тем, что они бывают очень густонаселенными. В агентства, часто обращаются люди, которые хотят сдать комнату в коммуналке с 4, 5, 6 и более комнатами. Иногда и соседей бывает не два-три человека, а десяток и более. Шумные дети, ворчливые пенсионеры, асоциальные личности - всё это не редкость в коммуналках. Часто всё это приводит к бесконечным коммунальным конфликтам, не идеальным санитарным условиям и прочим «радостям». К тому же, большинство будущих соседей арендатор не видит, приходя на просмотр, а потом сталкивается с разными сюрпризами.

В этом плане аренда квартир с хозяином гораздо более предсказуема. Да и хозяин, который решил сдать квартиру и живет в ней же в одной из комнат, обычно следит за чистотой и порядком.

Как мы видим, плюсы и минусы есть как в одном варианте, так и в другом. Что лучше выбрать - зависит от вас. Главное, представлять себе преимущества и недостатки обоих вариантов и делать выбор осознанно. Сотрудники нашей компании «Omegakapital» готовы помочь вам подобрать оптимальный вариант и провести независимые бесплатные консультации.

Приветствую вас, дорогие друзья! Тема сегодняшней статьи будет интересна и полезна практически всем . Многие молодые семьи, люди, которые переезжают в другие города и просто молодежь, решающая, наконец-таки, выпорхнуть из родительского гнезда, так или иначе сталкиваются с дилеммой – покупать квартиру или снимать? Какое бы решение не было принято, и то, и другое имеет право на жизнь. Тем более что зачастую выбор приходится делать исходя не только из жизненных обстоятельств, но еще и временных рамок, а главное – имеющейся для приобретения недвижимости суммы средств. Однако, есть ряд универсальных ориентиров , при помощи которых вы сможете сделать правильный и наиболее выгодный выбор. Я предлагаю вам вместе со мной разобрать плюсы и минусы каждого варианта.

Съемное жилье

Чтобы определиться, что выгоднее – купить квартиру или снимать ее, нужно взвесить все «за» и «против» этих вариантов. Начать, я думаю, стоит с недвижимости, оформленной в аренду. Если вы уже давно подумываете о том, чтобы снять квартиру, вполне возможно, что мои доводы помогут вам принять окончательное решение.

Плюсы съемного жилья

Жизненная история

Одна моя знакомая снимала в Москве однокомнатную квартиру за 23 000 рублей в месяц . Через какое-то время хозяин жилья решил продать свою недвижимость. Поскольку девушке очень нравилась квартира, она решила не расставаться с ней и стала ее покупателем. Учитывая, что продажа была без посредников, исключительно тет-а-тет, то за «однушку» владелец запросил 6,5 миллионов . Сразу скажу, что цена для столицы вполне приемлемая. На руках у арендаторши был всего миллион. То есть, оставалось найти еще 5,5 миллионов.

Первоначальный взнос, который запросил продавец, составлял 20% от общей стоимости недвижимости. Несмотря на то, что большинство банков в таких случаях отказывают в выдаче кредитов, моей знакомой повезло. У нее была прекрасная работа, достойная «белая» зарплата, а потому банк пошел ей навстречу и выдал займ. Кредит был оформлен на длительный срок – на целых 20 лет . Процентная ставка составила 13% годовых . Проведя несложные расчеты, получаем, что ежемесячно девушке нужно было возвращать банку порядка 65 000 рублей . Добавляем к этой сумме годовую страховку, квартплату – все те расходы, которые раньше ложились на плечи хозяина квартиры. А учитывая, что на горизонте появилась еще и сказочная перспектива увеличения налога на собственность – его бы тоже пришлось оплачивать покупательнице.

Предположим, что 23 000 рублей, за которые девушка арендовала квартиру, — цена ниже рыночной, и вскоре сумма бы увеличилась. Однако, как ни крути, до размеров ипотечных взносов (не говоря уже о дополнительных накрутках) она бы не поднялась. Конечно же, мы можем максимально сократить взносы по ипотеке, если наш первый платеж за квартиру будет больше. Предположим, что героиня этой истории имела на руках свободные 6 000 000 рублей, а потому в банке нужно было бы одолжить всего 500 000 рублей. Конечно, выплаты по такой ипотеке были бы совсем незначительными. Однако, это далеко не самое корректное умозаключение. Ведь, во- первых, нам нужно иметь на руках огромную сумму средств, а о том, как накопить на квартиру без ипотеки, знают далеко немногие. А во-вторых, если уж выполнять подсчеты – то максимально корректно.

Средняя процентная ставка по депозитам составляет 10-12% годовых. Только представьте, если вы разместите свободные 6 000 000 рублей на депозитном счету, в месяц вы будете получать по 50-60 тысяч рублей. Такой суммы вам хватит не только на оплату аренды, но и для покупки продуктов питания, одежды и многого другого. К тому же, если вы знаете, вы найдете более прибыльный вариант приумножения свободных денег и обеспечите себя большим пассивным доходом . Если рассматривать аренду квартир с этого ракурса, становится очевидно, что этот вариант взаимодействия с недвижимостью гораздо выгоднее, нежели ипотека.

Минусы съемного жилья

Ипотечное жилье

Ну а теперь давайте выясним, стоит ли брать квартиру в ипотеку, какие слабые и сильные стороны имеет этот вариант взаимодействия с недвижимостью.

Плюсы собственного ипотечного жилья

Минусы ипотеки

Математические отступления

Чтобы оценить все возможности ипотеки, стоит добавить немного цифр в наше с вами обсуждение. Несмотря на то, что ранее мы просчитали финансовые выгоды от съемного жилья, мы не упомянули о том, что инфляционные процессы приводят к росту арендной платы , но никак не касаются ипотечных платежей. Это связано с тем, что их размер фиксируется в договоре. То есть, когда вы решаете взять ипотечный кредит с ежегодной процентной ставкой 10-13%, вы тем самым фиксируете цену недвижимости .

Поскольку теперь вы становитесь собственником жилья, деньги, которые раньше вы отдавали за аренду, можно откладывать на досрочное погашение ипотеки. Если взять для примера среднюю арендную ставку в размере 35 000 рублей ежемесячно, то буквально через 10 лет набежит вполне приличная сумма средств в размере 4,2 миллионов рублей. Уменьшайте или увеличивайте эту цифру в зависимости от региона проживания. Только подумайте, эти деньги вы не использовали для того, чтобы сделать первый взнос за квартиру, не потратили на покупку какого-то имущества, а просто спустили в никуда !

К тому же, все, почему-то, забывают сказать о том, что за 10-20 лет, в течение которых вы будете выплачивать ипотеку, стоимость вашей квартиры вырастет в несколько раз, а деньги подешевеют . Для наглядности расскажу вам одну историю: в 2000 году трехкомнатную квартиру в районе Арбата с общей площадью в 80 кв. м. можно было приобрести за 100 000 долларов. По старому курсу это составило бы немного больше 3 миллионов рублей. Сегодня эта же квартира стоит уже порядка 22 миллионов рублей. Если взять город с численностью в 35 000, то квартиры стоили 100-150 тысяч рублей, а сейчас 1-1.5 миллиона. Вот и думайте теперь, что лучше.

Немного расчетов

Давайте рассмотрим несколько примеров, которые помогут нам принять окончательное решение и понять, как правильно взять ипотеку на квартиру.

Пример №1

Предположим, что вы нашли замечательную однокомнатную квартиру в Подмосковье. Стоимость жилья составляет 5 миллионов рублей. Первоначальный взнос – 2,5 миллиона рублей . В банке вам необходимо взять еще 2,5 миллиона под 12% годовых .
Ежемесячно вам предстоит выплачивать банку по 25 000 рублей.

За 18 лет вы выплатите банку 5,4 миллиона рублей. Даже если предположить, что инфляция будет минимальной и не превысит 5% по недвижимости, и ваше жилье ликвидно, то за эти 18 лет стоимость квартиры возрастет до 9,5 миллионов рублей.

кредит – вполне себе выгодное мероприятие . А если добавить сюда еще 13% от суммы основного долга 2 миллионов рублей (максимальная сумма, с которой можно получить вычет по нынешнему закону) в виде налогового вычета в сумме 260 тысяч рублей и 13% от 2,9 миллионов уплаченных процентов по ипотеке (максимальная сумма по процентной части 3 млн руб) в размере 377 тысяч рублей , в итоге нам удастся сэкономить 2,237 миллионов рублей из расчета:

9,5-2,5-2,5-2,9+0,260+0,377=2,237 млн рублей

Пример №2

Как правило, поклонники аренды, говорят о том, что однокомнатная квартира на окраине Москвы стоит примерно 6 миллионов рублей. Если 80% от необходимой суммы для ее покупки взять в кредит на 15 лет, то, учитывая нынешнюю ставку по ипотеке в размере 12%. Ежемесячно банку придется отдавать по 48 000 рублей. Учитывая, что аренда такой квартиры составляет 25 000 рублей в месяц, выгода съема очевидна. В общем-то, если верить этому калькулятору, а финансовые затраты на аренду сделать постоянными, то снимать эту квартиру можно на протяжении 32 лет, горя не зная. Но, есть в этих расчетах одна очень хитрая уловка – «если стоимость аренды не изменится ».

Давайте теперь сделаем небольшой перерасчет, предположив, что ежегодный рост инфляции составляет 5% . В таком случае цена нашей недвижимости вырастет до 10,5 миллионов рублей. Добавим сюда еще и то, что за это время стоимость аренды подымется до 43,750 тысяч рублей в месяц и получим, что ежегодно в пустоту уходит более полумиллиона рублей !

Несомненно, в данном случае средняя цена съемного жилья вырастет за 15 лет только до 36 000 рублей. Но ведь и ипотечные кредиты, если верить статистике, люди отдают за 7-8 лет. Так что реальная выплата банку, на самом деле, выйдет намного меньше.
Подытожим все примеры одним собирающим математическим сравнением аренды и ипотеки. Для расчетов возьмем абстрактную квартиру, стоимость которой составляет 3 миллиона рублей, а плата за аренду – 20 000 рублей ежемесячно.

Первоначальный взнос

Ипотека

Большинство людей пытаются найти варианты, как купить квартиру без ипотеки, только лишь потому, что не имеют солидных накоплений для выплаты стартового взноса. Учитывая, что эта сумма составляет примерно 15-20% от общей стоимости кредита, в нашем случае это будет примерно 450-600 тысяч рублей .

Тем не менее, сегодня есть вариант не платить стартовый взнос вовсе . В некоторых банках есть возможность оформления кредита без первоначального платежа. Однако в этом случае процентная ставка по ипотеке будет немного выше - около 15%/год.

Аренда

Может стоить по-разному, в зависимости от вашей конкретной ситуации:

• Если вы самостоятельно подыскали квартиру для съема, то хозяину вам нужно будет отдать деньги за первый и последний месяц проживания. То есть 40 000 рублей
• Если у вас сложатся хорошие отношения с владельцем жилья, то вполне возможно, что залоговый платеж за последний месяц может быть снижен. К примеру, он составит 10 000 рублей. Таким образом, заплатить придется 30 000 рублей
• Если же квартиру для вас подыскивал риэлтор, то за аренду придется отдать 50-60 тысяч

Ежемесячный платеж

Ипотека пугает многих своими солидными ежемесячными взносами. Я предлагаю вам несколько вариантов платежей, исходя из особенностей 3 категорий заемщиков:

• людей с небольшим доходом и без сбережений
• тех, кто имеет накопления и стремится поскорее избавиться от кредита
• промежуточное звено

Напомню, что банки фиксируют суммы платежей до окончания ипотечного взноса.

Аренда подразумевает ежегодное увеличение суммы ежемесячной платы за съем жилья. Учитывая, что в среднем инфляция растет на 4% в год, а заранее угадать аппетиты арендодателя невозможно, предлагаю взять для расчетов те же сроки, что мы использовали при подсчете ипотеки. Для этого воспользуемся формулой:

S2018 = S2017 * (P2017 + 100) / 100

В данном случае:
S – это стоимость одного месяца аренды;
P – инфляционный процент конкретного года.

Допустим, что рост инфляции в ближайшие 25 лет будет стабилен и не изменится. Отсюда получаем:

Таким образом, получается, что в краткосрочном периоде выигрывает аренда , а вот в перспективе – ипотека . Поскольку взносы по кредитам фиксированы, то ежегодно вам будет проще выплачивать ипотеку по причине инфляции и потенциального роста заработной платы. Столь простые и естественные экономические процессы самостоятельно решают проблему, как накопить на квартиру.

Итоговый результат

Пожалуй, главный аргумент противников ипотеки – это большая сумма переплат. Я предлагаю вам сравнить конечные суммы по кредиту и по аренде, принимая во внимание официальный прогноз инфляции. Сразу отмечу, что процентные ставки и стартовые взносы на разных сроках ипотеки мы менять не будем: все они будут соответствовать данным первой таблицы.

Итоговую сумму подсчитываем с помощью формулы:

S2017*10+S20.18*12+S2019*12+…+Sn-1*12+Sn*10

Где n – это последний год аренды.

Так как сейчас февраль, то в этом году и годе окончания срока аренды мы используем для расчетов 10 месяцев .

Срок	Ипотечная переплата, руб.	Конечная сумма ипотеки, руб.	Конечная сумма аренды, руб.
10	2 700 000	4 950 000	3 196 652
20	3 824 880	6 374 880	7 500 000
25	7 500 000	10 500 000	10 0000 000

Получается, что разница между ипотекой и съемом жилья за 10 и 25 лет составит 0,5-1,9 миллионов рублей. Причем за 20 лет ипотека даже по цифрам будет выгоднее . Но согласитесь, результаты этих платежей не равносильны: в одном случае вы получите в распоряжение собственную недвижимость, а в другом продолжите ежемесячно пополнять чей-то кошелек, не получая при этом конечного результата.

Как накопить на первоначальный взнос ипотеки?

Я просто уверен, что многие из вас задаются этим вопросом. Сразу хочу сказать, что в этой статье я не буду освещать данную тему, поскольку вся интересующая вас информация будет выложена в моем обзоре «Как накопить на ипотеку». Единственное, о чем я хочу вам сказать, - о разумной экономии. Старайтесь сводить свой дебет с кредитом и научитесь откладывать деньги. Когда-то я уже писал . Настоятельно советую вам воспользоваться ею и пересмотреть свой бюджет.

Итоги

На мой взгляд, единственным существенным минусом собственного жилья является его стоимость. В большинстве случаев приобрести квартиру или дом можно только в ипотеку. А кому хочется влезать в кредитные отношения с банком на несколько десятков лет? Вот поэтому и приходится признать несомненное преимущество съемного жилья. К тому же, аренда квартиры – это возможность в любой момент поменять жизнь и переехать.

Однако, учитывая, что мы живем не в США, далеко не всем нужно съезжать с насиженного местечка. Те, кто имеет хорошую постоянную работу, собственный бизнес, не спешат куда-то ехать или бежать. Такие люди уже закрепились на одном месте и не заинтересованы в смене обстановки. Именно их и волнует вопрос приобретения собственного постоянного жилья. К тому же, постоянная плата аренды утомляет . Через 20 лет исправных платежей у нас все равно ничего не остается. Тогда какой смысл в этом? Не лучше ли тогда оформить ипотеку и работать уже на конкретный результат в виде собственной недвижимости? Делитесь своей точкой зрения в комментариях под этим постом и не забывайте подписываться на обновления блога. До скорых встреч!

Если вы нашли ошибку в тексте, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter . Спасибо за то, что помогаете моему блогу становиться лучше!

Коммунальные квартиры давно вошли в народное творчество как символ ушедшей эпохи, убогого быта и «кухонных войн». Понятно, что они всегда будут проигрывать отдельному жилью. Но комнаты в «коммуналках» продолжают оставаться вполне ходовым рыночным товаром, на который находятся покупатели. Попробуем разобраться, в чем преимущества комнат.

По разным оценкам, в общем объеме предложений на московском рынке недвижимости доля комнат в коммунальных квартирах составляет 3-5%, при этом спрос на них достаточно велик. Мы выделили несколько причин, по которым люди выбирают комнаты.

Итак, плюсы «коммуналок»:

1. Главная причина, по которой комнаты все еще пользуются популярностью, - это, безусловно, цена. На сегодняшний день к омната - самое доступное предложение на рынке, и для многих это единственный шанс обзавестись пусть и не совсем полноценным, но все же собственным жильем. Имея 2,5-3 миллиона рублей, сегодня можно приобрести комнату в пределах МКАД.

2 .Это неплохой выход для тех, кто не располагает средствами, достаточными для покупки отдельной квартиры, но при этом не хочет тратиться на аренду жилья или связываться с ипотечными кредитами - живя в «коммуналке», можно откладывать деньги для последующего обмена комнаты на квартиру .

3. Нередко комнаты покупают жители Подмосковья, которые не хотят тратить время на ежедневную дорогу из области на работу в городской офис, или молодые люди, предпочитающие жизнь в центре комфорту отдельной квартиры. А для приезжих покупка комнаты зачастую становится единственным шансом закрепиться в столице , ведь вместе с квадратными метрами они получают законную постоянную регистрацию по месту жительства (ту самую легендарную «прописку»), а вместе с ней - возможность официально устроиться на работу, посещать поликлинику, отдать детей в школу или детский сад.

4.Некоторые приобретают комнаты для последующей сдачи их в аренду .

5.Иногда комнаты покупают в инвестиционных целях - когда надо вложить куда-нибудь свободные средства, которых не хватает на покупку отдельной квартиры.

Какие неприятности могут ждать владельца комнаты?

Если вы решили купить комнату в коммунальной квартире, чтобы сдавать ее в аренду, имейте в виду, что это вложение средств отнюдь не гарантирует регулярного дохода. В случае с «коммуналкой» потенциальный арендодатель целиком зависит от своих соседей: без их согласия нельзя поселить квартиранта .

Несмотря на то, что Гражданский кодекс позволяет вам распоряжаться собственными квадратными метрами по своему усмотрению (продавать, дарить или сдавать в аренду), Жилищный кодекс определяет порядок эксплуатации так называемых мест общего пользования: пускать арендатора вашей комнаты в коридор, на кухню или в санузел соседи отнюдь не обязаны . Не зря во многих коммуналках годами пустуют некоторые комнаты, несмотря на достаточно высокую стоимость аренды и большой спрос - владельцы просто не имеют возможности их сдавать.

Иногда комнаты покупают в инвестиционных целях. Однако в этом случае (как и для тех, кто рассматривает комнату как стартовый капитал для последующей покупки квартиры) надо помнить, что ликвидность комнат - вопрос спорный, зачастую собственные квадратные метры продать очень сложно, несмотря на наличие спроса .

Всему виной положение Жилищного кодекса (пункт 6 статьи 42), в соответствии с которым при продаже комнаты в «коммуналке» остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. На практике это означает, что перед тем, как продавать вашу коммунальную недвижимость, вы обязаны получить нотариально заверенный отказ всех своих соседей от этой покупки.

Зачастую и при хороших взаимоотношениях внутри «коммунального гнезда» бывает непросто уговорить всех соседей сходить с вами к нотариусу, а уж при наличии конфликтов это и вовсе становится неразрешимой задачей. Существует еще один вариант, требующий больше времени: вместо оформления бумаг у непосредственно у нотариуса, вы можете разослать своим соседям по почте, заказными письмами предложение (составленное и заверенное нотариусом) купить вашу комнату. Расписка в их получении письма будет считаться свершившимся фактом уведомления о продаже. Однако в этом случае придется ждать месяц до заключения сделки - в течение этого срока соседи имеют право воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

Нередко случается так, что жители «коммуналки», которые не хотят появления нового соседа, целенаправленно уклоняются от получения уведомлений. В этом случае продажа комнаты становится почти неразрешимой проблемой. То же самое можно сказать и о ситуации, когда место нахождения одного из собственников неизвестно.

Закон также не предусматривает порядок действий продавца комнаты в коммунальной квартире в случае, если один из соседей умер , а в права наследства никто еще не вступил или не были надлежащим образом оформлены документы.

Кроме того, необходимо помнить, что на сегодняшний день довольно много комнат находится в государственной или муниципальной собственности, а люди проживают там по договору социального найма. Если это относится к вашим соседям, при продаже своей комнаты вам придется получать отказ от преимущественного права покупки у соответствующих органов государственной или муниципальной власти.

Особенности покупки комнаты в «коммуналке»

Теоретически все эти меры направлены на то, чтобы постепенно ликвидировать коммуналки, однако на практике они зачастую приводят к серьезным ограничениям права собственника распоряжаться комнатой по своему усмотрению. Хотя в том случае, если вы приобретаете жилплощадь в «коммуналке» с расчетом впоследствии выкупить остальные комнаты и стать владельцем всей квартиры, положение о преимущественном праве покупки может серьезно облегчить вам жизнь.

Еще один момент, который необходимо принимать во внимание, - отличие комнаты от доли в квартире. «Сегодня на рынке представлены два вида коммунальных квартир, - рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. - Первый - это так называемые «новые коммуналки» - доли в многокомнатных квартирах, выделенные в натуру. Например, когда жилплощадь находится у семьи в долевой собственности, и один из ее членов при разделе имущества принимает решение о продаже своей доли. Причина их появления - различные семейные ситуации, например, разводы, в результате которых жилплощадь «дробится» на лицевые счета. Второй тип коммунальных квартир – это классические «советские» коммуналки. Чаще всего они расположены в центральных районах столицы. Зачастую в таких коммуналках проживают либо недееспособные люди, сделки с которыми невозможны по закону, либо граждане, которые предъявляют не совсем адекватные требования, например, взамен своей комнаты площадью 20 квадратных метров хотят получить квартиру гораздо большей площади с хорошим видом из окна и расположенную в престижном районе».

Не зря риелторы рекомендуют при покупке комнаты обращать внимание не только на правоустанавливающие документы, характеристики приобретаемого объекта и расположение. «Следует оценить и соседей, с которыми предстоит жить . В целом это довольно существенный критерий, поэтому пренебрегать им не стоит, - уверена руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. - Также имеет значение количество комнат в квартире . Чем их больше, тем больше и потенциальных соседей. Поэтому аналогичные комнаты в двухкомнатных, трехкомнатных и многокомнатных квартирах будут оцениваться по-разному».

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что есть смысл приобретать комнату в «коммуналке» только в том случае, если существует вероятность (и финансовая возможность) впоследствии выкупить всю квартиру.

«В центре коммунальные квартиры по-прежнему оцениваются очень высоко, в особенности, если комнат немного – 3-5. Так, например, покупка двухкомнатной коммунальной квартиры на ул. 1905 года обойдется в 16 миллионов рублей. Если комнат больше и локация более приятная (Арбат, Кропоткинская) – цена достигает 35-50 миллионов рублей за квартиру целиком».

Елена Варванина